CONCEPTO:
También
llamado desahucio, consiste en el lanzamiento por parte del dueño de una casa o
el propietario de una heredad a todo aquel carente de título que lo ocupa, por
las causas expresadas en la ley o convenidas en el contrato.
Es aquel que tiene por objeto
recuperar el uso y goce de un inmueble ocupado por quien carece de título,
mediante el desahucio por orden judicial, para entregarlo a quien tiene derecho
a él.
OBJETIVO O FIN QUE SE PERSIGUE: recuperar el uso y
goce de un inmueble ocupado por quien carece de título mediante el desahucio
por orden judicial para entregarlo a quien tiene derecho a él.
Tipo de Acción: es una acción personal, que persigue
únicamente el cumplimiento judicial de la obligación de restituir un bien
inmueble, consiguientemente es inadmisible discutir en este proceso cuestiones
relativas al derecho de propiedad o de posesión que pueda atribuirse a las
partes.
SUJETOS
LEGITIMADOS:
ACTIVA:
·
El propietario o Locador: el que debe
fundar su pretensión en el pertinente título.
·
El Locatario Principal: la pretensión en
este caso debe fundarse en el contrato de locatario. ( Art. 830 C.C.P.).
·
El Usufructuario ( Art. 2242, inc. g) del
C.C.P.).
·
El Comodatario: si concedió el uso del
bien con autorización del comodante, deberá primeramente demostrar la existencia
del contrato de comodato (1275 C.C.P.P.).
·
Poseedor (con ánimo de dueño).
Pasiva:
·
El Locatario (Art. 825 inc. g) del
C.C.P.).
·
El Sublocatario: (2do párr. Art. 830
C.C.P.).
·
Ocupante Precario: este concepto comprende
a el tenedor precario (aquel que goza o ha gozado del derecho de ocupar
gratuitamente un inmueble sin fijación de plazo y como consecuencia de un acto
de liberalidad o tolerancia del propietario) y al intruso (aquel que sin
pretender la posesión se introduce en un inmueble sin derecho y contra la
voluntad del propietario).
HECHOS:
La Sra. Rossana Núñez de González a través de su
apoderado promueve demanda de desalojo por la causal de falta de pago de más de
dos mensualidades vencidos en contra de María Villalba a quien dio en locación
bajo contrato privado un inmueble de su propiedad ; habiéndose corrido traslado
a la adversa, se presenta la parte demandada a oponer excepción de
incompetencia de jurisdicción alegando que el inmueble objeto del litigio así
como el domicilio real dela actora se encuentran en la Ciudad de Lambaré, y
omite contestar la demanda. De la Excepción opuesta se corrió traslado a la
actora quien contesta fundamentando la improcedencia de mencionada excepción en
una de las cláusulas del contrato de locación en la cual se establece
expresamente que a los efectos el cumplimiento del mismo, las partes se someten
a la jurisdicción de los tribunales de la ciudad de Asunción; habiendo la parte
demandada omitido contestar la demanda el Juez llama autos para sentencia.
DERECHO
(Legislación Aplicable):
Constitución
de la República del Paraguay Vigente del Año 1992: Capitulo IX de los Derechos
Económicos y de la Reforma Agraria - Sección I de los Derechos Económicos -
Articulo 109 – De la Propiedad Privada.
Ley
N° 1.183/1985 “Código Civil y Comercial Paraguayo” – Libro Tercero de los Contratos
Otras Fuentes de las Obligaciones – Titulo II, De los Contratos en Particular –
Capitulo III, De la Locación, Art. 837, inc. h).
Ley
N° 1.3337/88 Código Procesal Civil Paraguayo, Libro IV – De los Juicios y
Procedimientos Especiales – Titulo VII, Del Desalojo Art. 621 al 633 y Titulo
XII, De los Juicios De Menor Cuantía Art. 689.
Concordante:
Art. 715 Ley N° 1.183/1985 “Código Civil y Comercial Paraguayo”.
DOCTRINA:
Entre
los juicios especiales que el código establece para determinar acciones, que
por la simplicidad de las cuestiones que suscitan o por la urgencia en su
solución exigen un trámite breve y sencillo, se ha incluido el juicio de
desalojo, cuyo objeto es reintegrar en el uso de la cosa a quien reclamado su
libre disposición, excluyendo a los que ningún título pueden invocar para su
ocupación. Mas se avienen, efecto; con las situaciones que este procedimiento,
los largos y solemnes tramites del juicio ordinario que, si son una garantía de
acierto en el fallo, ocasionan innecesaria demoras y prejuicios cuando, como en
estos casos, basta un conocimiento sumario; tienen como objeto la Protección
del uso y goce de los Bienes y exclusión de personas que carezcan de título (ALSINA – HUGO – TRATADO TEORICO PRACTICO DE
DERECHO PROCESAL CIVIL Y COMERCIAL, TOMO LLL – COMPAÑÍA ARGENTINA DE EDITORES,
SOC. DE RESP. LTDA. CP. 200.000 – BUENOS AIRES, ARGENTINA, AÑO 1943).
En
Sudamérica se prefiere decir desalojo antes que desahucio (OSSORIO, MANUEL -
DICCIONARIO DE CIENCIA JURIDICAS POLITICAS Y SOCIALES, EDITORIAL HELLASTA
S.R.L., AÑO 2004).
La
pretensión de desalojo es aquella que tiene por objeto recuperar el uso y goce
de un bien inmueble que se encuentre ocupado por quien carece de título par ello,
sea por tener una obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter
de simple intruso aunque sin pretensiones a la posesión. La titularidad de
dicha pretensión corresponde no solo al propietario sino también al poseedor a
título de dueño, al usufructuario, al usuario, y en general, a todo aquel que
tenga un derecho de uso y goce del inmueble (PALCIO, LINO ENRIQUE – MANUAL DE
DERECHO PROCESAL CIVIL - DECIMO OCTAVA
EDICION ACTUALIZADA – EDITORIAL LEXIS NEXIS ABELEDO PERROT – BUENOS AIRES ARGENTINA,
AÑO 2004).
TIPO
DE JUICIO: Es un juicio especial, entendido este como aquel
legislado para determinados asuntos que por la simplicidad de sus cuestiones o
por la urgencia que requiere su solución, tienen un trámite especifico y breve,
sencillo y rápido. La sentencia no hace cosa juzgada sobre la naturaleza de la
posesión.
DESARROLLO
DEL CASO (ANALISIS DEL FALLO)
HECHO JUSTICIABLE: ocupación de un
inmueble por parte de una persona carente de título para ello.
PRETENSION DE LAS PARTES: la parte actora
pretende que el demandado cumpla con su obligación de restituir el bien. El
demandado por su parte pretenderá evitar la procedencia del desalojo por
encontrarse ocupado en el inmueble legítimamente.
MEDIOS PROBATORIOS UTILIZADOS Y LA
RELEVANCIA DE LOS MISMOS SEGÚN EL FALLO: de las constancias de autos resulta
que se halla claramente demostrada la calidad de inquilino de la parte
demandada con el contrato de locación cuyas firmas al no ser negadas se tiene
como reconocida y en consecuencia el contrato como plenamente valido,
igualmente resulta del reconocimiento judicial practicado que la parte
demandada se encuentra ocupando el inmueble objeto de litigio. La actora ha
demostrado su calidad de propietaria con el título de propiedad allegado a
autos el cual es acompañado con boletas de pago del impuesto inmobiliario.
La parte demandada no ha contestado
el traslado de la demanda, limitándose a oponer excepción de incompetencia cuya
improcedencia es demostrada mediante la cláusula contractual por la cual las
partes atribuyen competencia al Juzgado de Asunción, tampoco ha ofrecido,
practicando o diligenciando prueba alguna, razón por la que corresponde hacer
efectivo el apercibimiento del art. 689 C.P.C. (…si dejare de contestar se
fallara la causa sin más trámites, de acuerdo con lo expuesto por el actor).
PRUEBA:
La parte actora presenta el título de propiedad del inmueble, boletas de pago
del impuesto inmobiliario, el contrato de locación suscripto, telegrama
colacionado por el cual se le intima a la pate demandada a que proceda al pago
de las mensualidades vencidas o a que proceda a abandonar el inmueble en el
plazo de 3 días, reconocimiento judicial y reconocimiento de la firma obrante
al pie del contrato de locación.
El parte demandada no presentó ninguna prueba
RESOLUCIÓN:
Rechazar con costas la excepción de
incompetencia de jurisdicción opuesto por el demandado.
JURISPRUDENCIA:
Procedencia
del Desalojo: El presupuesto necesario
para el desalojo es que exista por parte
del actor un derecho personal a exigir al demandado la devolución de la cosa;
no el derecho real oponible erga omnes de someter la cosa a su disposición discusión
que en vez de referirse a la obligación
del demandado de restituir la cosa, se basa en el dominio y la posesión, tal
cuestión es materia, ajena al juicio de desalojo, y al nulidad del mismo debe
ventilarse en un juicio ordinario, mientras no exista una decisión que lo
declare nulo debe considerarse como título perfecto ( TRIBUNAL DE APELACION
CIVIL Y COMERCIAL., TERCERA SALA 20.09.10 “LUCIO RAMON ZORRILLA C. VICENTE
ZORRILLA C. DUARTE S/ DESALOJO “ , AC. Y SENT. N°93, ASUNCION, PARAGUAY).
Debe
ser confirmada la sentencia que hace lugar al desalojo fundado en la
terminación del contrato si no se prueba que el mismo ha sido renovado
(TRIBUNAL DE APELACION CIVIL Y COMERCIAL, SALA 5 – 1995/12/12 – “LILIA BREGIA
VDA. DE PERDOMO C/ VICTORIA GILL DE SOSA S/ DESALOJO DE IMMUEBLE, AC. Y SENT.
N° 88, ASUNCION – PARAGUAY).
Lo
que debe entenderse es que en el juicio del desalojo es el actor el que debe
probar que el demandado es un ocupando precario con obligación de restituir
(TRUBUNAL DE APELACION CIVIL Y COMERCIAL, SAL 5 15 – 03 – 11 “ISAAC BENITO
FRUTOS BRITOS C/ ESTANISLAO MORA SAMUDIO Y OTROS S/ DESALOJO.” ACUERDO Y
SENTENCIA N° 32, ASUNCION PARAGUAY).
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