1-
Concepto:
facultad que corresponde al tenedor de un inmueble ajeno para conservar su
posesión hasta el pago de lo debido por razón del mismo.
1.1-
Objetivo
o Fin que se Persigue: cobro de un crédito
exigible en virtud de gastos efectuados por mejoras introducidas en el inmueble
y que acreditan su valor.
1.2-
Tipo
de Acción: acción personal.
1.3-
Sujetos
Legitimados:
a)
Activa: el poseedor del
bien inmueble ajeno, que debe restituir el bien al propietario y quien es la
persona que realizo las mejoras.
b)
Pasiva: propietario que
solicita la restitución del bien.
1.4-
Juez
Competente: en este caso el Juez competente fue el de Primera Instancia en
lo Civil y Comercial.
a)
Competencia
Territorial: preceptúa el art. 17 del C.O.J. “En las
acciones personales será competente el juez del lugar convenido para el
cumplimiento de la obligación y a falta de este a elección del demandante, el
domicilio del demandado o el del lugar del contrato, con tal que el demandado
se halle en él aunque sea accidentalmente. Si hubiera varios coobligados,
prevalecerá la competencia del juez ante quien se instaure la demanda. El que
no tuviera domicilio conocido podrá ser demandado en el lugar en que se
encuentre.
b)
Competencia
Material: Civil y Comercial.
c)
Competencia
por Cuantía:
*Juzgado de Paz: en asuntos, en los
cuales el valor del litigio no exceda del equivalente de cien jornales mínimos
legales para actividades diversas no especificadas en la Capital de la Republica.
(Art. 57 C.O.J.).
*Justicia Letrada: En asuntos, en los
cuales el valor del litigio no exceda del equivalente de trescientos jornales
mínimos legales para actividades diversas no especificadas en la Capital de la República. (Art. 43 C.O.J.; 684 y 685 C.P.C.).
*Juzgado de Primera Instancia: En
asuntos, en, los cuales el valor del litigo exceda el equivalente de cien jornales mínimos legales para
actividades diversas no especificadas en la Capital de la República. (38
C.O.J.).
1.5-
Tipo de Juicio:
Juicio Ordinario.
1.6-
Prescripción:
Prescriben por el transcurso de diez años, todas las acciones personales que no
tengan fijado otro plazo por Ley (Art. 659 inc. e) del C.C.P.).
1.7-
Elementos
Objetivos: La conexión entre la cosa retenida y el que retiene es decir un
crédito exigible (mejoras en la cosa, gastos autorizados por el titular o
aquellos exigidos por Ley) y posesión de la cosa o tenencia de la cosa de otro
por tu tercero.
2-
HECHOS:
Lourdes
Valeria Godoy Cañete y Ariel Ramírez Torres inician demanda de retención de
inmueble en contra de la Sra. Valeria Cañete, en razón de que la misma de manera sorpresiva les intimó a desalojar el
inmueble de la propiedad en donde los actores, por invitación de ella en virtud
de un acuerdo amistoso entre los mismos, se encontraban residiendo entre tanto
construían una casa propia y en el cual habían introducido varias mejoras que
aumentan su valor entre ellas cuatro
salones comerciales, dos baños, una escalera de hormigón y vereda alrededor de
la construcción.
Que,
los actores al no obtener el pago en
forma voluntaria de las mejoras introducidas y en ocasión a que constantemente
son amenazados con violencia por la demanda y sus hijos al momento de pretender
ingresa al inmueble no ven otra salida más que la formulación de la presente
demanda y solicita la suma de GS. 120.000.000.
La
parte demanda al contestar, acepta que de común acuerdo y en total armonía autorizó
a los actores a residir en el inmueble de su propiedad e igualmente reconoce la
existencia de las mejoras y que las mismas las han hecho los actores, pero
niega categóricamente que la totalidad de ellas hayan sido a costa de los
actores ya que la misma también ha colaborado costeando la realización de
alguna de ellas, para lo cual ha realizado prestamos de una cooperativa.
3-
PRUEBAS:
a) Actora:
Fotografías del predio y las mejoras que fueron hechas a lo largo de los años,
factura de compra de materiales, factura de obra culminada, acta de procedimiento
policial, absolución de posiciones, testificales, reconocimiento judicial.
b) Demandada:
Título de propiedad, absolución de posiciones, informe de la Cooperativa
Universitaria.
4-
DERECHO
(legislación aplicable):
a) Ley
Nº 1183/1985 “Código Civil y Comercial Pio.” – Libro III, De los contratos y
otras fuentes de las Obligaciones – Título VII, Del Derecho de Retención, Art.
1826 primera parte al 1832.
b) Ley
Nº 1337/88 “Código Procesal Civil Pio.”, Libro II – Del Proceso de Conocimiento
Ordinario – Título I – De la Constitución de la Causa – Cap. I – De las Disposiciones
Generales – Art. 207, Regla General.
c) Concordantes:
Ley Nº 1183/1985 “Código Civil y Comercial Pio.” Art. 1988 y Ley Nº 1337/88 Código
Procesal Civil Pio. Art. 630 in fine.
5-
DOCTRINA:
1. Tiene
como fin el pago de un crédito y es promovida por el poseedor de un bien
inmueble ajeno, contra el reivindicante propietario, con el objeto de seguir poseyendo
el inmueble, hasta satisfacer su crédito por las mejoras efectuadas en el
mismo, mediante el pago íntegro en guaraníes, con el fin de evitar que el
propietario del inmueble objeto de la Litis, se enriqueciere injustamente con
las mejoras (PETIT, HORACIO ANTONIO – CODIGO CIVIL PARAGUAYO Y LEYES
COMPLEMENTARIAS, VOL. I – INTERCONTINENTAL EDITORA – ASUNCION PARAGUAY, AÑO
2007 – PAG. 1997).
2. La
retención representa una garantía excepcional para el acreedor el cual se
asegura de este modo la satisfacción de su crédito. (SILVA ALONSO, RAMON –
DERECHO DE LAS OBLIGACIONES EN EL CODIGO CIVIL PARAGUAYO – INTERCONTINENTAL EDITORA,
12DA. REEDISION – ASUNCION – PARAGUAY, AÑO 2012 PAG. 210).
6-
JURISPRUDENCIA:
1- Las
mejoras introducidas en un inmueble ajeno requiere de la prueba instrumental de
que las mejoras fueron efectuadas por el actor en un tiempo determinado y que
la obra fue solventada por la misma, cuyo importe reclama. (T.APEL.C.CRI.T Y
CO.DEL.M.ÑEEMBUCU, FECHA: 1998/03/12, PARTES: SINFORIANA VILLALVA DE ALEN C/
DORA CORVALAN, AC. Y SENT. Nº2).
2- Quien
pretende el cobro de un crédito por mejoras efectuadas en un inmueble, debe
probar haber introducido las mejoras, su monto, la posesión o tenencia en su
caso. Es preciso que el actor demuestre que él ha introducido las mejoras y no
otro (TRIBUNAL: TRIBUNAL DE APELACION CIVIL Y COMERCIAL, SALA 2, ASUNCION,
FECHA: 1984/09/13, PARTES: FERNANDEZ ARRUA C/ SCHULTZ, ELIAS (AC. Y SENT. Nº
114), PUBLICACION: LA LEY, 1984 – 4 – 577).
7-
ANALISIS
DEL FALLO:
7.1- Hecho Justiciable:
se promueve esta acción contra el propietario del inmueble, a fin de reembolsar
al poseedor los gastos que efectuó en concepto de mejoras y así evitar un
enriquecimiento injusto por parte del propietario del inmueble a costa del
poseedor.
7.2- Pretensión de las
Partes: la parte actora pretende hacer efectivo
su derecho de retención, hasta que se le reembolse los gastos por las mejoras
que introdujo en el inmueble y que acrecentaron su valor. La parte demandada
entre tanto pretende la restitución del inmueble, el cual es de su propiedad.
7.3- Medios Probatorios
Utilizados y la Relevancia de los Mismos según el Fallo:
que de las constancias de autos resulta que la realización de mejoras y que las
mismas fueron hechas por parte de la actora es un hecho que no requiere ser probado
al ser expresamente reconocido por parte demandada en su escrito de
contestación, para que no quede duda igualmente este hecho resulta probado en
virtud de la absolución de posiciones de la demanda y de las testificales, con
la salvedad de que lo que no ha resultado aun probado es que todas las mejoras
fueron realizadas por la actora; del reconocimiento judicial resulta que
efectivamente las mejoras alegadas por la actora fueron realizadas.
Si
bien la demandada mediante el informe remitido por la cooperativa Universitaria
logro demostrar que efectivamente realizo prestamos, esta situación no es
prueba suficiente para demostrar que alguna de las mejoras han sido realizadas
por la parte demandada, como tampoco la es la declaración testifical ofrecida por
la misma por lo que el hecho de que la parte demanda ha contribuido a costear
las mejoras realizadas no resulta comprobado al no haber la parte demandada
aportado suficientes elementos de convicción a la causa.
Sin
embargo la confesión de la parte demandada de que la actora realizo alguna de
las mejoras, apoyada por la factura de compras de materiales y factura de la
obra terminada a nombre de la actora son elementos que podrían sostener la
presunción de que fue la actora quien efectivamente costeo los gastos de las
mejoras introducidas en el inmueble.
7.4- Postura de los
Magistrados Intervinientes:
HACER LUGAR,
la presente demanda que por retención de inmueble que por cobro de mejoras, fue
promovida por los señores Lourdes Valeria Godoy Cañete y Ariel Ramírez Torres
c/ Valeria Cañete, y en consecuencia, establecer la retención del inmueble por
los actores, hasta tanto la demandada abone la suma de Gs. 80.000.000 en
concepto de mejores, conforme a los fundamentos expuestos en el considerando.
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