Desalojo con Condena a Futuro

1-             Concepto: la condena de futuro de desalojo consiste en la orden judicial de desocupar un inmueble el día determinado convenido que aún no llego, y se obtiene mediante la promoción de una “demanda anticipada” de desalojo.

1.1-        Objetivo o Fin que Persigue: tiene como finalidad evitar la demora y el costo que supone la substanciación de un proceso de desalojo cuando el actor presiente que el obligado se negará, injustificadamente, a restituir el bien al vencimiento del plazo pactado para ello.                                                                                                            

1.2-        Tipo de Acción: es una acción personal.

1.3-        Sujetos Legitimados:

a)             Activa:

·                El propietario o locador: el que debe fundar su pretensión en el pertinente título.

·                El locatario principal: la pretensión en este caso debe fundarse en el contrato de locación. (Art. 830 C.C.P.)

·                El usufructuario (Art. 2242, inc. g) del C.C.P.).

·                El usuario: (que no fuere habitador, Art. 2288 C.C.P.).

·                El comodatario: si concedió el uso del bien con autorización del comodante, deberá primeramente demostrar la existencia del contrato de comodato (1275 C.C.P.).

·                Poseedor (con ánimo de dueño).

b)            Pasiva:

·                El locatario (Art. 825 inc. g) del C.C.P.).

·                El sublocatario: (2do párr. Art. 830 C.C.P.).

·                Ocupante precario: este concepto comprende al tenedor precario (aquel que goza o ha gozado del derecho de ocupar gratuitamente un inmueble sin fijación de plazo y como consecuencia de un acto de liberalidad o tolerancia del propietario) y al intruso (aquel que sin pretender la posesión se introduce en un inmueble sin derecho y contra la voluntad del propietario).

1.4-        Juez Competente: Juez de Primera Instancia, Juez de Justicia Letrada o Juez de Paz.

a)             Competencia Territorial (Art. 17 del C.O.J):

*Si existe contrato: será competente el Juzgado o tribunal convenido por las partes, a falta de clausula especial al respecto, será competente el juez del lugar convenido para la obligación, y

*Si no existe contrato: a falta de este, a elección del demandante el del domicilio del demandado o el del lugar del contrato con tal que el demandado se halle en él aunque sea accidentalmente.

Si hubiera varios obligados prevalecerá la competencia del juez ante quien se instaure la demanda.

b)            Competencia Material: En Principio Civil y Comercial. La excepción se encuentra en el art. 40, inc. e) “Serán Competentes los juzgados de 1ra instancia en lo laboral para conocer y decidir:… e) En los juicios sobre desalojo de inmuebles ocupados por empleados como parte integrante de su retribución o por motivo de la relación laboral”, (También es un criterio de conexidad).

c)             Competencia por Cuantía:

*Juzgado de Paz: en asuntos, en los cuales el valor del litigio no exceda del equivalente de cien jornales mínimos legales para actividades diversas no especificadas en la Capital de la Republica. (Art. 57 C.O.J.).

*Justicia Letrada: en asuntos, en los cuales el valor del litigio no exceda del equivalente de trescientos jornales mínimos legales para actividades diversas no especificadas en la Capital de la República. (Art. 43 C.O.J.; 684, 685, 5 689 C.P.C.).

*Juzgado de Primera Instancia: en asuntos, en los cuales el valor del litigio exceda del equivalente de cien jornales mínimos legales para actividades diversas no especificadas en la Capital de la República. (38 C.O.J.).

1.5-        Tipo de Juicio: es un juicio especial

1.6-        Prescripción: debe ser interpuesta antes del plazo convenido para la restitución del bien.

1.7-        Elementos Objetivos:

·                Título de Propiedad

·                Contrato vigente

·                Posesión actual

2-             Hechos: Ramón Pérez se presenta a iniciar juicio de desalojo con condena a futuro contra su locatario Syed Zargham Haider a fin de precautelar su derecho a que el bien inmueble dado en locación le sea sustituido una vez vencido el plazo fijado como duración de la locación a fin de evitar la demora que importa la tramitación del proceso. De la demanda se le corre traslado a la adversa, presentando la misma un escrito de allanamiento incondicional y oportuno.

3-             Pruebas: La parte actora presenta título de propiedad y contrato de locación suscrito por la misma y la parte demandada.

La parte demandada no presentó ninguna prueba, ya que se allano a la pretensión del actor.

4-             Derecho (Legislación Aplicable):

a)             Constitución de la República del Paraguay Vigente del año 1992: Capitulo IX De Los Derechos Económicos y de la Reforma Agraria – Sección I De Los Derechos Económicos – Art. 109 -  De la Propiedad Privada.

b)             Ley Nº 1.183/1.985 “Código Civil y Comercial Paraguayo” – Libro Tercero de los Contratos y otras fuentes de las Obligaciones – Titulo II, De Los Contratos en Particular – Capitulo III, De la Locación – Sección II, De los Efectos de la Locación, Art. 825, Inc. g).

c)             Ley Nº 1.337/88 Código Procesal Civil Paraguayo, Libro IV – De los Juicios y Procedimientos Especiales – Titulo VII, Del Desalojo Art. 621, 689 inc e) y 634.

5-             Doctrina:

1.             La norma contempla la posibilidad de que el actor pueda promover la demanda de desalojo antes del plazo convenido para la restitución del bien. La sentencia que se dicte en estas condiciones, cuando fuere procedente la pretensión del actor, deberá ser cumplida una vez vencido el plazo de locación (CASCO PAGANO, HERNAN – CODIGO PROCESAL CIVIL COMENTADO Y CONCORDADO – DECIMO TERCERA EDICION, TOMO I – EDICIONES Y ARTE S.A. – ASUNCION, PARAGUAY – AGOSTO 2013, PAG. 1141).

6-             Jurisprudencia:

1.             El contrato de locación agregado a autos, demostrara el tiempo en el cual vencerá el plazo fijado para la restitución del bien. (AC. Y SENT. Nº 79 DEL 24 DE DICIEMBRE DE 1990, C.S.J. SALA CIVIL Y COMERCIAL)

7-             Análisis del Fallo:

7.1- Hecho Justificable: es la posibilidad que se reclame y resuelva el desalojo de un bien inmueble antes de que exista obligación exigible de restituirlo en los casos en que previamente se pactó un plazo de duración en el marco de un contrato.

7.2- Pretensión de las partes: la pretensión de la parte actora consiste en el desahucio de los inquilinos y ocupantes del inmueble en el tiempo convenido en el contrato de locación. La parte demandada se allano.

La pretensión procede a la lesión, ya que nos encontramos ante una fundada certidumbre de que la violación del derecho operará en el futuro.

7.3- Medios Probatorios Utilizados y la Relevancia de los Mismos según el Fallo: la parte actora con la presentación del contrato de locación el cual al momento de la intermisión de la demanda se encontraba vigente, ha demostrado su calidad de locadora y la calidad de locatario de la parte demandada.

7.4- Postura de los Magistrados Intervinientes:

I-              Hacer Lugar, a la demanda de desalojo con condena de futuro promovida por el Sr. Ramón G. Pérez Cáceres en contra de Syed Zargham Haider por los fundamentos expuestos en el exordio de la presente resolución y en consecuencia.

II-           Disponer,  que el demandado Syed Zargham Haider desaloje voluntariamente el local individualizado como: Local Nº 2(dos) y Nº 4 (cuatro), situado sobre la calle Camilo Recalde Nº 175 casi Toledo y que forman parte la galería San Blas, de Ciudad del Este, en el plazo de diez días de quedar firme la presente resolución una vez cumplida la vigencia del contrato, bajo apercibimiento de que si así no lo hiciere se procederá a su lanzamiento por medio de la fuerza pública.

III-        Imponer, costas a la parte actora, siempre y cuando el demandado a más del allanamiento formulado, cumpla con su obligación de desocupar el bien inmueble en el plazo señalado, en su defecto serán a cargo del demandado.

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